約103万円の経費！青色事業専従者給与
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青色事業専従者給与をご存知ですか？
青色申告をしている個人事業者は毎年の確定申告で悩まされますよね。
税金高い！
もっと経費として載せられるもの見落としていないか！
そういうとき
我々のような不動産を生業にしている個人事業者に特におすすめなのが青色事業専従者給与です！
私は3年前より妻を青色事業専従者として月8万円を給与としており、年間96万円の経費となっていました。
しかし本日税務署で手続きし、妻の給与を月8万5千800円、年間102万9千600円の経費とするようにしました。
年間102万9千600円の経費です！
なんと昨年までの年間96万円から6万9千600円の経費増です！
年間でこれだけの経費を捻出するのは何か理由がなければ難しいですし、この金額に見合うだけの経費削減も難しいですよね。
家庭で奥さんや旦那さん、お父さんやお母さん、もしくは義務教育の終わって勤務できる子供がいるなら青色事業専従者として事業を手伝ってもらうことをお勧めします！
青色事業専従者の手続き
申し込み用紙はここです
国税庁：［手続名］青色事業専従者給与に関する届出手続
青色事業専従者給与に関する届出・変更届出書（PDF/717KB）
書き方はこんな感じ
ここには青色事業者として登録した内容を記載します。
ここが主に記載することろです。
１．青色事業専従者給与の部分
- 事業者の氏名：青色事業専従者としたい人（登録変更したい人）
- 仕事の内容・従事の程度：記載例（アパート管理／事務 毎日3時間）
- 資格等：特に記載不要です
- 給料 支給期：任意に記載 （記載例 毎月25日）
- 給料 金額（月額）：任意に記載 （記載例 75,000円）
- 賞与 支給期：任意に記載 （記載例 毎年8月31日）
- 賞与 支給の基準（金額）：任意に記載 （記載例 100,000円）
※給料と賞与の合計が想定金額を超えないように注意してください！
２．その他参考事項
特に記載不要です。
３．変更理由
特に記載不要です。税務署によりますがもし必要であれば受付時に確認されます。
こちらには特に記載不要です。
提出方法です
国税庁のWEBサイトより手に入れた申込用紙へ記載後、管轄の税務署へ提出します。
出すだけでOKです！
収入印紙とか本人確認など何もありません！
注意
２枚書くか１枚コピーを撮って２枚持っていきましょう！
１枚を控えとして持ち帰り、確定申告時の青色事業専従者給与届け済みのエビデンスにできますので！
2019年08月の収益
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2019年8月の収益
今月は修繕が大きく、収益を圧迫しています。
そして今月は地方税の支払いもありました。
家賃収入：2,764,846円
修繕費用250,724円は家賃から相殺
ローン支払：2,289,742円
地方税：247,520円
今月の収益
358,353円
今月は何とか黒字となりました。
先月は約４１万円の赤字だったため、今月の黒字は先月の補填です。
今年は厳しいですが、今月は何とか黒字となってよかったです。
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不動産経営者VS台風 今年も来た！
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とうとう2019年も台風の季節となってきました。
この季節は誰もが憂鬱だと思いますが、我々不動産経営者も憂鬱でしかありません。
憂鬱だけでなく、心配と不安に苛まれます。
台風が来ると自宅はもちろん心配です。
しかしそれだけでなく経営しているアパートやマンションについて、
- 何か飛んできてぶつかったりしないか
- 何か外れて飛んで行ってしまわないか
- 雨漏りしないか
- 水はけは大丈夫か
と心配ばかりです。
ちなみに、今年6月の異常気象では以下のような被害があり、
修繕が発生しています。
今年6月の風災被害に対する修繕
合計修繕費用 213,480円
この金額はもちろん保険で補填されますが相殺ではありません。
相殺では無いため、大きな金額となると影響が大きくなります。
キャッシュフローを意識し他の経費の支払い調整をしなければいけないんです。
修繕費用 213,480円の内訳
アパート東久留米
屋根アンテナ倒壊修理 180,000円
アパート行田
共用部 軒天補修 27,000円
アパート町田
水漏れ修繕 6,480円
今年の夏は無事に済みますように。
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2019年08月の修繕
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2019年08月の修繕連絡が、委託している管理会社から来てしまいました。
今月の合計修繕費用 250,724円
昨年の修繕費用月平均が約 90,000円なので、今月はその３倍程となってしまいました。
修繕費用も高い！泣きたくなります。。
修繕はこちらでコントロールできるものでもないため、「大きな修繕はありませんように」と毎月祈るしかないんです。
アパート鎌ヶ谷
203号室 修繕費用 5,400円
<内容>
退去時修繕費
<処置>
入居者退去修繕の際、床材の補修を実施させて頂きました。
103号室 修繕費用 10,044円
<内容>
玄関錠前修理
<処置>
錠前の劣化、ゴミや埃等の入り込と見られます。分解後清掃し改善しています。
101号室 修繕費用 274,860円 → 174,860円 ▲100,000円
<内容>
床下給水管水漏修理
<処置>
水道局より使用量の増加にて発覚。コンクリート内、埋設部での水漏れであったため工事が必要となりました。
給水管の交換・新にて復旧しています。
作業費用が高額の為、管理会社にて一部作業費用の負担を行わせて頂きます。
アパート行田
406号室 修繕費用 24,516円
<内容>
トイレタンク内部品交換
<処置>
タンク内の部品劣化のため交換作業が必要となりました。
406号室 修繕費用 11,880円
<内容>
リビング照明脱落修理
<処置>
ボード劣化によりビス穴が削れ、脱落しておりました。
再取付作業にて復旧しています。
301号室 修繕費用 10,800円
<内容>
台所手元灯修理
<処置>
照明器具の内部部品が劣化により脱落しており、取り外し再取付を実施しました。
301号室 修繕費用 8,904円
<内容>
TVアンテナ受信調査・同軸線固定
<処置>
他室からの分配にて配線作業しました。
アパート金沢文庫
105号室 修繕費用 4,320円
<内容>
退去時修繕費
<処置>
退去修繕を行わせて頂きました際、
入居者負担作業以外に、設備部分となる網戸の交換作業を実施させて頂きました。
※アパート名は入居者様に迷惑が掛かるといけないため仮名としてます
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多すぎる！不動産経営者の納税頻度
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不動産経営者の生活
アパートやマンションを経営するとどの様な生活だと思いますか？
- 左ウチワの生活でお金の心配はいらない？
- 口座の金額は増える一方？
いえいえ、そんな生活は夢のまた夢です。
実際は毎月税金に追われる生活です。
私も不動産経営者は不労所得で左ウチワとなると想像していたんですが、全く違いました。
もう一度書きますが、税金が高い、本当に高すぎる！
これからアパートやマンションなど不動産経営をしようと考えているなら納税を意識して計画してください。
甘く見ると後で泣くことになります。
私の納税はこんな感じ
本当に辛い納税生活で、会社を辞めて不動産だけで生活するなんて夢のまた夢です。
一番大きいのは固定資産税です。
私はアパートを５棟経営しているので自治体５ヶ所へ固定資産税を納税しています。
固定資産税は４回分納となっていて、それが５ヵ所あります。
自治体により納税月が多少異なっているので、年間で７回の納税タイミングとなっています。
所得税も分納で年４回。法人税も分納で年４回。
そして住民税も分納なので年４回。
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私の納税カレンダーです
１月 住民税 法人税
２月 固定資産税
３月 所得税
４月 固定資産税
５月 固定資産税 法人税
６月 住民税
７月 固定資産税 所得税 法人税
８月 住民税
９月 固定資産税
１０月 住民税 法人税
１１月 固定資産税 所得税
１２月 固定資産税
いやもう納税のためにアパートを持っているようになってしまってます。
これに加えローンの支払いもありますし、、、
不動産販売会社や管理会社との付き合いはこんな感じ
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アパート経営者、大家に不動産販売会社と不動産管理会社との長い長い付き合いが始まります。
不動産販売会社はものすごく沢山ありますが、その我々に対する彼らの業務は順を追って整理すると大体こんな感じです。
- 売り出されているアパートを見つける
- 運営スキームを作り銀行へ融資条件の確認
- 顧客へ提案
- 顧客の不動産購入契約仲介
- 銀行と顧客の融資契約の仲介
- アパート外壁や屋根のリフォーム
アパートを購入するまではアパート販売会社とやり取りが続きます。
そして無事条件が合意されるとアパート購入となります。
その後は不動産管理会社とやり取りが始まります。
不動産管理会社の我々に対する業務はこんな感じです。
- 入居退去手続き
- 入居者募集対応
- アパートの共有部分清掃
- アパートの共有部分修繕
- 入居者の問い合わせ対応
- 居室の修繕
- 入居者家賃の受取りと管理
- アパート設備の保守
不動産管理会社から家賃の振り込みは毎月決まった日に行われます。
不動産管理会社から連絡が時々連絡がありますが、たいていの場合修繕の連絡なので不動産管理会社からの連絡はない方がうれしいですねー
連絡一本で数万円、
多い時には２０万円ほどの修繕が発生します。
まさに不幸の電話ですね。
時々アパート販売会社の営業からも連絡があります。
その場合はアパート購入提案か、飲み会のお誘いか、ゴルフのお誘いです。
なのでこちらからの連絡はうれしいですね。
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